На круглом столе «Инвестиции – 2023», организованном порталом «ТТ Финанс» совместно с изданием «Эксперт Северо-Запад», специалисты рынка недвижимости сравнили Петербург с другими городами. По их мнению, Северная столица во многом превосходит конкурентов, но кое в чём отстаёт.
Уникальный город
«Петербург — очень особенный город, — полагает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». — Для региональных покупателей покупка квартиры в Петербурге — это всегда множественные сценарии. Даже независимо от первоначальных намерений человек всегда рассматривает запасные варианты, так сказать, план «Б». Петербург — туристическая столица России. Он был и остаётся привлекательным городом. Независимо от местоположения объекта недвижимости, понятно, что можно приехать сюда на длительный срок, чтобы с толком, с чувством, с расстановкой осмотреть город. Побыть в нём столько, сколько душа пожелает. В этом отношении, даже если квартира приобретается для отложенного пользования, она всё равно рассматривается отчасти и как инвестиционная. У покупателя есть понимание, что он сможет её сдавать, предлагать под сдачу своим региональным друзьям-знакомым.
Конечно, в Петербурге у нас инвестиционный спрос активно теснят другие форматы. Появились совершенно новые форматы, такие как медицинский коворкинг. Относительно новые форматы, это складские помещения и офисно-складского назначения недвижимость. Которая продаётся в долях и является даже более понятной для людей бизнеса как средство сохранения своего капитала. Но, тем не менее, для массовой аудитории, для большого количества в первую очередь регионалов, это не так. На региональных рынках эти форматы ещё не присутствуют, покупатели их пока в своих регионах не видят. Зачастую, ещё не оценили прелесть такого пассивного получения дохода, какой, например, дают сервисные апартаменты.
Есть и ещё один аспект, который принимают во внимание при оценке доходности инвестиций — разная ставка налогообложения для жилой и нежилой недвижимости. И поэтому квартиры, конечно, остаются для массовой аудитории магистральным путём инвестирования.
У нас доля региональных сделок колеблется в пределах четверти продаж. В городе есть компании, которые имеют многолетнюю целенаправленную практику работы с региональными рынками. И у них доля региональных сделок намного выше. Поэтому в целом по Питеру, возможно, этот процент и выше».
«Я считаю, что Петербург — один из уникальных городов, — согласилась Яна Васильева, руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management. — Помимо его туристической привлекательности, здесь высокая бизнес-привлекательность. И есть привлекательность в плане обучения, наши вузы в числе лучших в стране. Если говорить о загрузке отелей, у нас есть несколько отелей в Петербурге и в Москве. Например, наш отель на Большом Сампсониевском показывает рекордную загрузку — 79%. В допандемийное время 75% в среднем по городу считалось очень хорошим показателем. На Московском наш отель, который открылся в 2014 году, показывает чуть меньший процент загрузки — 70%. И в Москве на Таганке - тоже порядка 70%.
Портрет инвестора меняется. Ещё два-три года назад у нас было достаточно большое количество инвесторов, которые брали объект в ипотеку, часто на последние деньги, и ожидали, что он сразу будет давать 30% доходности, покрывая ипотеку и ещё 100 тысяч рублей в месяц сверху приносить. Конечно, некоторые из этих инвесторов разочаровались. Потому что не всё быстро происходит. Чтобы апарт-отель стал популярным и высокодоходным, нужно время. Надо наладить рекламу, гостей привлечь. На это нужно порядка тех же двух-трёх лет. Поэтому сейчас, возможно, люди, у которых это последние деньги, не будут вкладываться в апартаменты».
Доходность отстаёт
Елена Дементьева, сооснователь агентства недвижимости «Надо брать», сочла нужным отдать должное другим городам, от которых Петербург отстаёт по доходности инвестиций в недвижимость.
«Что касается мнения о том, во что инвестировать в 2023 году, я согласна, что это недвижимость, — рассуждала она. — Другой разговор, что важна локация. В Петербурге, понятно это только центральные районы, потому что там очень хорошая доходность. Если говорить о клиентах, у которых нет возможности большого входа, кто не может покупать этажами, стояками и т.д., апарт-отели, то этих клиентов мы переориентируем на Краснодар, на Калининград. Там действительно небольшой вход и при этом очень большой чек посуточной аренды. И они у нас очень хорошо зарабатывают, если говорить про проценты годовых.
Мы считаем их заработок за календарный год, потому что летом чек посуточной аренды достаточно высокий, а зимой бывают такие ситуации, когда мы в полной просадке. У нас бывают даже минусовые месяцы, когда квартира отстояла, и не получилось её сдать и покрыть оплату коммунальных платежей. Но это всё клиенту летом, в сезон, сполна возвращается.
Кроме Краснодара и Калининграда, очень много каждый месяц мы продаём объектов в Москве. Инвесторы уходят в Москву, потому что там растёт быстрее недвижимость и доходность там выше. К сожалению. Хотя Петербург объявлен первым городом по посещению туристами.
Мы уже не живём в том мире, как в 2019 году, когда открываем карту Петербурга, просто пальцем тык, вот этот покупаем объект, и всё — он отрастает. Даже можем не анализировать. Сейчас аналитика очень серьёзная нужна при выборе объекта. Так как мы с клиентом работаем вдолгую: если он попал к нам, то мы ему даём весь сервис, то очень большая аналитика идёт по выбору объекта».
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов сделал акцент на резко упавшей доходности классического способа заработка — сдачи квартир в аренду. По его словам, она уже несколько лет не приносит доходность выше 3-4%. «Рынок аренды всегда испытывает большое давление на цены, — полагает он. — Например, в Петербурге, с точки зрения ежемесячных затрат, снимать квартиру в 2 раза дешевле, чем выплачивать ипотеку, если сопоставить средний платёж по аренде и по ипотеке в месяц. Поэтому перекрывать ипотеку арендой получиться только, если первоначальный взнос был большим, что уменьшает ипотечный платеж. Причем, такая картина характерна для всех крупных городов России. Краткосрочная сдача в аренду может приносить существенный доход, однако это требует от собственника вложений времени. Или передачи функции оперативного управления какому-либо посреднику, и тогда это снижает доходность».
В Петербурге, отметил Сергей Софронов, есть альтернативный и прекрасно работающий формат инвестиций — сервисные апартаменты. «Вот здесь доход от аренды может перекрывать даже ипотечные платежи, поскольку апарт-отели ставят цель максимально загрузки номерного фонда наиболее прибыльным форматом в соответствии с сезоном, — отметил он. И у нас есть статистика значительного, а в одном из проектов даже кратного, роста спроса на покупку апартаментов в ипотеку, чего раньше не наблюдалось. Инвесторам сегодня нужна стабильность дохода и внятные перспективы капитализации объекта инвестирования. — У сервисных апартаментов с этим все хорошо. Достаточно посмотреть на статистику ценообразования в ретроспективе последних пары лет, включая год текущий. У несервисных апартаментов ранее наблюдалось значительное снижение цен, вплоть до 25%. Поскольку этот формат для Петербурга менее привычен, но его предлагают некоторые московские застройщики, которые вышли на петербургский рынок. Исключение — апартаменты премиальные и рекреационные. Ценообразование строится на уникальности предложения и параметрах расположения. Это и обеспечивает капитализацию в дальнейшем. И здесь сервисная составляющая не особо востребована. Скорее, на уровне расширенного перечня услуг управ