Большие игры

Весной этого года Столешников переулок в Москве вошел в пятерку самых дорогих с точки зрения аренды торговых коридоров Европы. Да и в целом столичные арендные ставки в стрит-ритейле в последние годы находились на уровне европейских. Однако период рекордов, похоже, закончился - причем как для Москвы, так и для регионов.Пока ставки аренды на качественные помещения в центре Москвы редко опускаются до $2 тыс. за кв. м в год. В Столешниковом переулке ценник находится на уровне $4-6 тыс., на четной стороне Тверской (от Охотного Ряда до Пушкинской площади) диапазон - $4,5-5,5 тыс., на Петровке - $3,5-4,5 тыс., Кузнецком Мосту - $3-4 тыс. "Стоимость аренды на улицах Москвы иногда доходит до $7 тыс. за квадратный метр в год, но в целом верхняя планка держится на отметке $4-5,5 тыс.", - отмечает Светлана Ярова, начальник отдела стрит-ритейла компании JLL. Первые отчетливые сигналы о том, что ставки аренды на престижных торговых улицах взяли курс на снижение, появились еще в начале лета. Согласно данным CBRE, на Петровке, Мясницкой и Тверской ценник на помещения площадью свыше 100 кв. м в некоторых случаях уже уменьшился на 12-15%. В компании "Магазин Магазинов" удешевление по сравнению с началом года оценивают в 20%. Эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что до конца 2014 года тренд продолжится и снижение может составить вплоть до 30%. "Сейчас многие ритейлеры говорят о том, что лакшери-продажи упали в связи с санкциями и скачками валют, - комментирует Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости Tweed. - Ставки увеличиваются, когда растет ВВП. А когда рост зарплат не догоняет инфляцию - ситуация обратная".

Освободите место

Помещения, собственники которых завышают ценник, пустуют в ожидании более благоприятных ставок. В частности, этим летом произошел отток арендаторов с Тверской: они предпочли осесть в более приемлемых по стоимости, но не менее перспективных с точки зрения покупательского трафика местах. Аренда стала доступнее на Ленинском проспекте и на Новом Арбате. По данным "Магазина Магазинов", уровень вакантных площадей в основных торговых коридорах Москвы сейчас находится на отметке 8-10%. В начале 2014-го этот показатель не превышал 3-4%. Такие результаты брокеры объясняют тяготами, которые в этом году пережили наиболее активные профили ритейла. Банки не только в массе своей прекратили экспансию филиальной сети, но и в отдельных случаях стали закрывать отделения. Кафе и рестораны столкнулись с новыми правилами организации летних веранд, запретом на курение и ограничением импорта ряда наиболее ходовых продуктов питания. Спад интереса к "стриту" спровоцирован и множеством свободных площадей в торговых центрах, где предлагаются более привлекательные условия аренды.

К тому же в молле всегда "хорошая погода" и есть паркинг, так что покупательские потоки все больше смещаются туда. Как пояснил Александр Болотов, генеральный директор компании "МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость", миграция арендаторов идет даже с "насиженных" рентабельных мест - из помещений, расположенных вблизи метро, и с небольших площадей. Этот процесс вряд ли прервется: в Москве ожидается значительный прирост площадей в торговых центрах. К концу текущего года он составит 600 тыс. кв. м, а по итогам 2015-го - 700 тыс. (оценки компании CBRE). А как известно, с ростом предложения площадей арендные ставки имеют обыкновение устремляться вниз. Ну и, наконец, некоторые специалисты рынка объясняют увеличение вакансии на столичных улицах цикличностью договоров аренды. По их словам, сейчас как раз подошло время продления договоров - но арендаторы вместо этого предпочитают сменить площадку. Впрочем, не все так мрачно. "Даже если под влиянием политико-экономической ситуации иностранные ритейлеры начнут закрывать магазины и рестораны в центре Москвы, на их место придут отечественные операторы", - уверен Сергей Камлюк, директор департамента торговой недвижимости компании Praedium.

Самые-самые

Почти каждый торговый коридор Москвы имеет свой характер. Столешников переулок благодаря fashion-составляющей считается зоной люксового шопинга. Крупные магистрали вроде Ленинского и Кутузовского проспектов изобилуют мебельными салонами и бутиками дизайна. Кузнецкий мост тяготеет к бутикам и ресторанам. Новые пешеходные улицы облюбовал общепит, которому столичные власти делают налоговые послабления. Наиболее платежеспособными арендаторами считаются банки, ритейлеры товаров сегмента luxury и fashion, операторы связи, кафе и рестораны премиум-сегмента, а также продуктовые сети. "Последние попали в топ-лист относительно недавно, когда другие участники рынка почувствовали ухудшение экономической обстановки в стране, - поясняет Сергей Камлюк (Praedium). - Фактически полноценная возможность развиваться осталась только у продуктовых ритейлеров: потребитель входит в режим экономии, и единственное, на что он будет тратиться при любых обстоятельствах, - продукты питания". В центре внимания арендаторов находятся помещения на первой линии домов с большими автомобильными и пешеходными потоками. Широкие витрины, отдельный вход, хорошее техническое состояние, свободная планировка, отсутствие обременений - козыри, которые желает заполучить практически каждый арендатор. Учитывается и "правильное соседство" с брендами того же ценового уровня.

Премиальные марки любят "кучковаться" и обосабливаться от других. "За счет этого формируются места притяжения определенной целевой аудитории и достигается эффект синергии, - поясняет Максим Палт, аналитик отдела исследований рынка CBRE. - В частности, в Столешниковом переулке представлены такие бренды, как Louis Vuitton, Burberry, Cartier и тому подобные". Создание торговых коридоров специально под "премиальный " ритейл - часто часть политики городских властей. Один из способов - превращение центральных улиц в пешеходные. "Пешеходные зоны чрезвычайно перспективны как общественные пространства, - говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании "Сити-XXI век". - Однако они могут стать привлекательными для богатой аудитории, а значит и для дорогого ритейла, лишь при тщательной концептуальной проработке. Как любой объект недвижимости, улица для пешеходов должна иметь проект развития с уникальным позиционированием, чтобы собственники или арендаторы помещений могли рассчитывать на коммерческий успех в верхнем ценовом сегменте".

Удачный пример соседства операторов разных форматов - совместный проект банка "Открытие" и сети кофеен Starbucks. Арендаторы находятся фактически в одном помещении и дополняют друг друга, притягивая дополнительный поток посетителей. У каждого профиля есть свои предпочтения. Как рассказал Павел Воинов, ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости Contact Real Estate, операторы связи ("МегаФон", МТС, "Билайн") обычно занимают площадь в 30-50 кв. м в оживленных местах, чаще всего - возле метро либо около прикассовых зон крупных продуктовых ритейлеров. Банкиры стараются садиться близко друг к другу, ищут площади в размере 100-200 кв. м в проходных местах либо берут в аренду помещения от 300 кв. м с подвалами до 100 "квадратов" для размещения депозитариев. Из новых перспективных форматов эксперты отмечают автомобильные бутики, где представлены машины определенного бренда. В частности, Audi и Jaguar собираются открыть такие объекты в самом центре столицы. "Эти арендаторы как раз готовы платить много за место и клиентуру, которую притягивают торговые улицы, - говорит архитектор Юлия Тряскина, соучредитель бюро UNK. - Формат будет представлен в Москве впервые, несколько подобных точек параллельно откроется и в других европейских столицах".

Питер и компания

Как рассказала Ксения Гревцова, руководитель направления по развитию ритейлеров компании "Магазин Магазинов", в Санкт-Петербурге самыми дорогими считаются Большая Конюшенная улица, Невский проспект и Большой проспект Петроградской стороны. Кроме того, лакомые для ритейла участки расположены около станций метро "Московская", "Владимирский проспект", "Сенная площадь". Средняя стоимость аренды "квадрата" - 5-10 тыс. рублей в месяц ($1,6-3,2 тыс. в год). А самое дорогое помещение, согласно статистике компании, находится у метро "Невский проспект" на выходе к каналу Грибоедова. Ставки за кв. м - 15-16 тыс. рублей в месяц (около $5 тыс. в год), то есть вполне на уровне столичной Тверской. Между тем и в Петербурге ставки взяли курс на понижение. Прецеденты, когда на престижной улице удается сбить цену чуть ли не вдвое, уже встречаются. По профилю сетей отличий от Москвы почти нет: акцент сделан на сетевые рестораны, магазины одежды и обуви. При этом городские власти активно влияют на специализацию торговых точек. В частности, при реконструкции "Магазина Купцов Елисеевых" (Невский, 56) администрация следила за тем, чтобы продовольственное назначение объекта не менялось, и наложила ограничения на другие профили. В результате помещение занял продуктовый магазин с качественным ассортиментом.

В городах-миллионниках качественный стрит-ритейл пока представлен в меньших объемах. "В каждом городе есть одна-две центральные улицы, где присутствуют международные или федеральные сети, - комментирует Максим Палт (CBRE). - В Екатеринбурге это улицы Радищева и Вайнера, в Челябинске - Кирова и Ленина, в Казани - Баумана. Ставки в три-четыре раза ниже московских". Лакшери-операторы в регионах ориентируются не на улицы, а на торговые центры, где их привлекают поток посетителей и приемлемый арендный ценник. Весьма показателен в этом отношении брянский ТРЦ "Аэро Парк", ставший дебютной площадкой для модного бренда итальянской одежды Rinascimento, который зашел в Россию нетрадиционным путем - в обход Москвы.

Ирина Могилатова управляющий партнер агентства недвижимости Tweed

Бутик в центре Москвы - своего рода гол престижа. Сети платят за имидж, а основные обороты делают в торговых центрах, где проходимость выше и условия лучше. Наглядный пример - Zara, которая имеет флагманский магазин на Тверской, но при этом динамично развивается в моллах. Наступит зима, и центральные улицы в столице вообще опустеют, тем более что машины здесь теперь свободно не припаркуешь. А в торговых комплексах паркинг есть всегда.

Светлана Ярова начальник отдела стрит-ритейла Компании JLL

Часто операторам торговли необходимо учитывать не соседство с другими ритейлерами, а наличие клиентских потоков, близость к отелям, бизнес-центрам, туристическим объектам. Все зависит от стратегии компании: можно соседствовать с аналогичными профилями и форматами, а можно собрать все сливки, став первым в ситуации относительно невысокой конкуренции. Главное, чтобы рядом не было таких соседей, которые могут навредить имиджу.

Павел Воинов ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости Contact Real Estate

Коррекция арендных ставок вниз в первую очередь связана с тем, что по большинству договоров цены зафиксированы в долларе, который с начала года подорожал относительно рубля на 12%. При этом львиная доля арендаторов зарабатывает именно в рублях. Таким образом, любой из них норовит понизить ставку либо, что более привлекательно, уйти в рублевый эквивалент. Собственники, которые не проявляют гибкости в обсуждении размера ставки или валюты, прощаются с партнерами и размещают на витринах баннер "Аренда".